Guía actualizada a 6 de octubre de 2026.
La norma básica de los alquileres de vivienda habitual en España es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque el contrato puede regular muchas cuestiones, el artículo 6 declara nulas las cláusulas que perjudiquen al inquilino reduciendo derechos imperativos del Título II, salvo cuando la propia ley permita expresamente pactar otra cosa.
Actualización normativa importante: a finales de septiembre de 2026 se publicaron dos Reales Decretos-ley que modificaban temporalmente varias reglas del alquiler, pero el Congreso acordó su derogación el 2 de octubre de 2026, esta guía utiliza la LAU consolidada vigente después de esas derogaciones.
1, derecho a una duración mínima del alquiler
Para los contratos sometidos al régimen actual, las partes pueden pactar la duración que quieran, pero si es inferior a:
- 5 años cuando el arrendador es una persona física; o
- 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica,
el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el inquilino comunique su voluntad de no renovarlo con al menos 30 días de antelación.
Existe una excepción para determinadas necesidades de vivienda del propietario persona física, pero debe cumplir los requisitos del artículo 9.3 de la LAU, incluida la previsión expresa en el contrato y la comunicación con al menos dos meses de antelación.
2, prórroga después de los 5 o 7 años
Una vez alcanzado el periodo mínimo, si ninguna parte comunica que no quiere renovar —con al menos 4 meses de antelación por parte del arrendador y 2 meses por parte del arrendatario— el contrato puede prorrogarse por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
Además existen prórrogas extraordinarias específicas para determinados inquilinos vulnerables y para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado cuando se cumplen los requisitos legales.
3, derecho a que el propietario realice las reparaciones necesarias
El arrendador debe realizar, sin subir la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
El arrendatario debe comunicar cuanto antes la necesidad de reparación y permitir su comprobación, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino.
Si existe una reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el arrendatario puede realizarla previa comunicación al propietario y reclamar inmediatamente su importe, en los términos del artículo 21.
4, reducción de renta en determinadas obras
Si una obra de conservación que no puede aplazarse dura más de 20 días, la renta debe reducirse proporcionalmente a la parte de la vivienda de la que el inquilino queda privado.
Las obras de mejora que deban realizarse durante el arrendamiento también generan determinados derechos de información, reducción de renta e incluso desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 22.
5, derecho a resolver el contrato si el propietario incumple gravemente
El inquilino puede promover la resolución del contrato, entre otros supuestos, cuando el arrendador:
- no realiza las reparaciones necesarias del artículo 21; o
- perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
Si las obras de conservación o las ordenadas por una autoridad hacen la vivienda inhabitable, el arrendatario puede optar por suspender el contrato o desistir sin indemnización.
6, derecho a desistir del alquiler después de seis meses
Una vez transcurridos al menos 6 meses, el inquilino puede desistir del contrato comunicándolo al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.
Sólo habrá que pagar la indemnización específica del artículo 11 cuando se haya pactado en el contrato, su cuantía es una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
7, la renta no puede actualizarse de cualquier manera
Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse cuando se cumpla cada anualidad y si existe un pacto expreso de actualización, si no existe ese pacto, no hay actualización anual.
Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el INE indica que la revisión se realiza conforme al Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que funciona como límite de referencia desde 2025.
8, los gastos de inmobiliaria y formalización son del arrendador
En los arrendamientos de vivienda sometidos a la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corresponden al arrendador.
Esto es distinto de otros gastos generales o tributos que, en determinados casos, pueden repercutirse al inquilino si existe un pacto válido por escrito que cumpla los requisitos del artículo 20.
9, derecho sobre la fianza
En el alquiler de vivienda es obligatoria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.
En contratos de hasta cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica— las garantías adicionales pactadas no pueden exceder, con carácter general, de dos mensualidades de renta.
Al terminar el arrendamiento, el saldo de la fianza que deba devolverse genera interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido.
10, derecho de adquisición preferente si venden la vivienda
Con carácter general, si el propietario vende la vivienda alquilada el inquilino dispone de derechos de tanteo y retracto en los términos del artículo 25.
El contrato puede incluir una renuncia a este derecho, incluso en ese caso, el arrendador debe comunicar su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la formalización de la compraventa.
11, derecho a exigir que el contrato conste por escrito
Cualquiera de las partes puede exigir la formalización escrita del arrendamiento, deben constar, entre otros extremos, la identidad de las partes, la vivienda, la duración, la renta inicial y las cláusulas acordadas.
12, ojo con la fecha de tu contrato
La LAU ha cambiado varias veces, algunas reglas dependen de cuándo se firmó el contrato y existen disposiciones transitorias para alquileres anteriores, por eso, si tu contrato es antiguo, no conviene aplicar automáticamente los plazos de 5 y 7 años o las reglas actuales de actualización de renta sin revisar su fecha.
Resumen: un contrato no puede eliminar los derechos imperativos del inquilino simplemente porque una cláusula diga lo contrario, si tienes un conflicto, revisa la fecha del contrato, la cláusula concreta y el artículo de la LAU aplicable antes de aceptar una subida, una penalización o una finalización anticipada.
Autora: María Becerra (Abogada)