Guía actualizada a 7 de octubre de 2026.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de una hipoteca genera mucha confusión porque todavía circulan calculadoras y artículos que explican cuánto “tiene que pagar el comprador”, para las hipotecas actuales, la primera aclaración es esencial:
Desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del AJD de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, es decir, normalmente el banco.
Por tanto, si firmas hoy una hipoteca para comprar tu vivienda, no eres tú quien debe asumir ese impuesto hipotecario, aun así, conocer cómo se calcula es útil para entender la escritura, distinguirlo del AJD de la compraventa de una vivienda nueva y evitar que se mezclen conceptos en la provisión de fondos.
La fórmula básica del AJD de una hipoteca
De forma simplificada:
AJD = base imponible × tipo de gravamen autonómico
Pero el punto importante es que la base imponible no suele ser simplemente el capital que te presta el banco.
En una escritura de préstamo hipotecario, el artículo 30 del texto refundido del ITPAJD establece que la base está formada por el importe de la obligación o capital garantizado, incluyendo las cantidades aseguradas por:
- capital del préstamo;
- intereses ordinarios garantizados;
- intereses de demora garantizados;
- indemnizaciones;
- penas por incumplimiento;
- y otros conceptos análogos que queden cubiertos por la hipoteca.
Por eso aparece en la escritura el concepto de responsabilidad hipotecaria, que puede ser superior al dinero que realmente recibes prestado.
Ejemplo sencillo
Supongamos una hipoteca con:
- capital prestado: 200.000 €;
- intereses ordinarios garantizados: 28.000 €;
- intereses de demora garantizados: 22.000 €;
- costas, gastos u otros conceptos garantizados: 30.000 €.
Responsabilidad hipotecaria total del ejemplo:
200.000 + 28.000 + 22.000 + 30.000 = 280.000 €.
Si el tipo de AJD aplicable fuese, únicamente como ejemplo, del 1,5 %:
280.000 € × 1,5 % = 4.200 €.
Ésa sería la cuota teórica del AJD de la escritura hipotecaria en el ejemplo.
Pero en una hipoteca actual ese importe lo paga el prestamista, no el comprador/prestatario.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca en 2026?
El artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993 es expreso:
cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista.
Esta regla se introdujo mediante el Real Decreto-ley 17/2018 y se aplica a los hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018.
En una hipoteca bancaria ordinaria actual, será por tanto la entidad financiera quien deba satisfacer el AJD de la constitución de la hipoteca.
Entonces, ¿por qué me interesa saber calcularlo?
Aunque no lo pagues tú directamente, entenderlo sirve para:
- interpretar correctamente la escritura hipotecaria;
- entender qué significa la responsabilidad hipotecaria;
- distinguir el impuesto de la hipoteca del AJD de una compraventa de vivienda nueva;
- revisar una provisión de fondos;
- comparar información antigua con la normativa actual;
- comprender el coste fiscal real de una operación hipotecaria;
- detectar calculadoras antiguas que todavía cargan el impuesto al prestatario.
Capital del préstamo y responsabilidad hipotecaria no son lo mismo
Ésta es la diferencia más importante para hacer el cálculo.
Capital del préstamo: es el dinero que el banco te presta.
Responsabilidad hipotecaria: es la cantidad máxima por la que la finca queda hipotecariamente afectada frente a determinadas obligaciones garantizadas.
Puede incluir, además del capital:
- determinadas anualidades de intereses ordinarios;
- determinados intereses moratorios;
- costas judiciales;
- gastos;
- otras responsabilidades expresamente garantizadas.
Por eso una hipoteca de 180.000 € puede tener, por ejemplo, una responsabilidad hipotecaria superior a 220.000, 240.000 o más, dependiendo de cómo se haya configurado la garantía.
No existe un multiplicador universal del tipo “responsabilidad hipotecaria = préstamo × 1,5”, hay que leer la escritura concreta.
Dónde aparece la responsabilidad hipotecaria
En la escritura de préstamo hipotecario suele existir una cláusula dedicada a la constitución de hipoteca y responsabilidad hipotecaria.
Puede desglosar conceptos similares a:
| Concepto garantizado | Ejemplo |
|---|---|
| Principal | 200.000 € |
| Intereses ordinarios | 28.000 € |
| Intereses de demora | 22.000 € |
| Costas y gastos | 30.000 € |
| Total responsabilidad hipotecaria | 280.000 € |
El desglose real puede utilizar otra redacción y otras cantidades, para calcular correctamente el AJD no inventes porcentajes: utiliza la responsabilidad garantizada que figure en la escritura.
¿Qué ocurre si la escritura no expresa la cantidad total garantizada?
La Ley del ITPAJD contiene una regla subsidiaria.
Si no consta expresamente el importe de la cantidad garantizada, la base se determina tomando:
capital + tres años de intereses.
En las hipotecas bancarias actuales lo habitual es que la escritura detalle la responsabilidad hipotecaria, por lo que normalmente puede hacerse el cálculo directamente sobre esas cantidades.
El tipo de AJD depende de la comunidad autónoma
La cuota variable de documentos notariales no tiene necesariamente el mismo porcentaje en toda España.
El artículo 31.2 del texto refundido establece que se aplica el tipo aprobado por la comunidad autónoma.
Si una comunidad no hubiera aprobado un tipo específico aplicable, la norma estatal establece un tipo supletorio del 0,50 %.
Por eso la fórmula completa es:
Responsabilidad hipotecaria × tipo AJD vigente en la comunidad autónoma = cuota AJD
Cuando quieras hacer una simulación, comprueba siempre la normativa autonómica vigente en la fecha de la escritura.
Ejemplos con distintos tipos
Usaremos una responsabilidad hipotecaria de 280.000 € únicamente para visualizar cómo cambia el impuesto:
| Tipo hipotético | Cálculo | Cuota |
|---|---|---|
| 0,50 % | 280.000 × 0,005 | 1.400 € |
| 0,75 % | 280.000 × 0,0075 | 2.100 € |
| 1,00 % | 280.000 × 0,01 | 2.800 € |
| 1,20 % | 280.000 × 0,012 | 3.360 € |
| 1,50 % | 280.000 × 0,015 | 4.200 € |
Estos porcentajes son ejemplos matemáticos, no una tabla de tipos autonómicos vigentes, el tipo exacto debe comprobarse en la comunidad correspondiente.
¿Qué comunidad autónoma determina el tipo?
En una escritura hipotecaria sobre un inmueble, el impuesto se vincula territorialmente a la comunidad autónoma competente conforme a las reglas de cesión del tributo y localización aplicables al documento.
En una operación hipotecaria ordinaria sobre una vivienda, la referencia práctica será la Administración tributaria autonómica correspondiente al inmueble y a la operación.
El banco y la gestoría que tramitan la escritura conocen el modelo autonómico y tipo que deben utilizar.
AJD de la hipoteca y AJD de la compraventa son dos cosas distintas
Imagina que compras una vivienda nueva con hipoteca, en la notaría pueden formalizarse dos negocios jurídicos diferentes:
- la compraventa de la vivienda;
- el préstamo con garantía hipotecaria.
La compraventa de una vivienda nueva puede estar sujeta a:
IVA + AJD de la escritura de compraventa.
En ese AJD de la compraventa, el comprador puede ser el sujeto pasivo.
La escritura hipotecaria genera un AJD distinto y, en éste, el sujeto pasivo es el banco/prestamista.
Ejemplo
Compras una vivienda nueva por 250.000 € y solicitas una hipoteca de 200.000 €.
Pueden existir dos liquidaciones conceptualmente independientes:
- AJD de la compraventa: asociado a la escritura por la que adquieres la vivienda y que puede corresponderte como comprador.
- AJD del préstamo hipotecario: calculado sobre la responsabilidad hipotecaria y cuyo sujeto pasivo es el banco.
Cuando veas “AJD” en un presupuesto de gastos, comprueba siempre a qué escritura se refiere.
Si compro vivienda usada, ¿hay AJD de compraventa?
La compraventa ordinaria de vivienda usada tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
La cuota gradual de AJD exige, entre otros requisitos, que el acto no esté sujeto a TPO, por lo que no se añade normalmente la cuota gradual de AJD de compraventa sobre esa misma transmisión.
Pero si financias la vivienda usada con una hipoteca, la escritura hipotecaria constituye un negocio separado y su AJD sigue existiendo, siendo el banco el sujeto pasivo.
Qué gastos hipotecarios paga hoy el banco
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece actualmente esta distribución en las hipotecas incluidas en su ámbito:
- gestoría: prestamista;
- arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario: prestamista;
- inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro: prestamista;
- AJD de la hipoteca: prestamista conforme a la legislación tributaria.
El prestatario paga principalmente:
- tasación del inmueble;
- las copias notariales adicionales que él solicite, sin perjuicio de la copia simple gratuita prevista legalmente para determinados préstamos.
Por tanto, una calculadora de gastos hipotecarios de 2026 que sume el AJD hipotecario como coste directo del comprador está utilizando un reparto antiguo o confundiendo el impuesto con el AJD de la compraventa.
¿Puede el banco poner el AJD a mi nombre en la escritura?
En una escritura de préstamo con garantía hipotecaria actual no debería alterarse mediante una cláusula privada quién es el sujeto pasivo que determina la ley tributaria.
El artículo 29 atribuye directamente esa condición al prestamista.
Otra cosa distinta es el precio comercial global del préstamo: el banco puede ofrecer un determinado tipo de interés, comisiones permitidas y condiciones dentro de la normativa aplicable, pero el impuesto hipotecario no se convierte por contrato en una obligación tributaria del prestatario.
¿Las bonificaciones personales del comprador reducen este AJD?
Hay que diferenciar otra vez el AJD de compra del AJD hipotecario.
Como en el préstamo hipotecario el sujeto pasivo es el prestamista, las reducciones o beneficios fiscales diseñados para circunstancias personales del comprador —por ejemplo, ser joven, tener discapacidad o formar parte de una familia numerosa— no deben trasladarse automáticamente al AJD de la hipoteca.
El propio texto refundido limita la aplicación de determinados beneficios fiscales en las operaciones en las que el sujeto pasivo viene determinado por la regla especial del prestamista, salvo que una norma disponga expresamente otra cosa.
Por eso, si encuentras una bonificación autonómica, comprueba si se aplica a:
- la compraventa;
- la escritura hipotecaria;
- un determinado sujeto pasivo;
- o una operación específica.
¿Qué ocurre con una novación de hipoteca?
No toda modificación hipotecaria vuelve a generar el mismo AJD que una constitución nueva.
Existen operaciones de novación modificativa y subrogación que pueden disfrutar de exenciones específicas cuando cumplen los requisitos de la Ley 2/1994 u otras normas especiales.
Por ejemplo, determinadas modificaciones del tipo de interés o condiciones financieras pueden tener un tratamiento fiscal especial.
Si vas a ampliar capital, añadir responsabilidad hipotecaria, cambiar garantías o realizar una modificación compleja, no apliques automáticamente el cálculo de una hipoteca inicial: la base y la posible exención dependen de lo que se modifica realmente.
¿La cancelación de la hipoteca paga AJD?
La escritura pública que documenta la cancelación de una hipoteca está sujeta formalmente al ámbito documental, pero la legislación del impuesto establece una exención de la cuota gradual de AJD para las escrituras notariales de cancelación de hipotecas.
Esto no significa que cancelar registralmente una hipoteca sea totalmente gratis: pueden existir gastos de notaría, Registro y, si se contrata voluntariamente, gestoría.
Lo que no se paga es la cuota variable de AJD de la cancelación en los términos de la exención legal.
¿Qué ocurre con hipotecas anteriores a noviembre de 2018?
Para entender reclamaciones antiguas hay que respetar la fecha.
La regla por la que el prestamista es sujeto pasivo entró en vigor el 10 de noviembre de 2018.
Las hipotecas formalizadas antes de esa fecha estuvieron sometidas al régimen jurídico anterior, y su tratamiento no debe analizarse aplicando retroactivamente sin más la regla actual.
Por tanto, una persona que investiga los gastos de una hipoteca firmada en 2008, 2012 o 2017 está ante una cuestión histórica distinta de quien firma una hipoteca en 2026.
Cómo calcularlo tú mismo a partir de la escritura
- Busca el capital del préstamo.
- Localiza la cláusula de responsabilidad hipotecaria.
- Anota las cantidades garantizadas por intereses ordinarios.
- Anota las cantidades garantizadas por intereses de demora.
- Añade costas, indemnizaciones u otros conceptos que figuren garantizados.
- Suma todo: esa será, con carácter general, la responsabilidad que sirve de referencia para la base del AJD.
- Comprueba el tipo autonómico aplicable a la escritura.
- Multiplica base × tipo.
- Recuerda que, en una hipoteca actual, el resultado corresponde fiscalmente al prestamista.
Ejemplo completo paso a paso
Una escritura indica:
| Concepto | Importe garantizado |
|---|---|
| Principal | 180.000 € |
| Intereses ordinarios | 25.000 € |
| Intereses moratorios | 15.000 € |
| Costas y otros conceptos | 20.000 € |
Responsabilidad hipotecaria:
180.000 + 25.000 + 15.000 + 20.000 = 240.000 €.
Supongamos, sólo a efectos didácticos, un tipo autonómico del 1 %:
240.000 € × 1 % = 2.400 €.
La cuota sería 2.400 € y el obligado tributario en una escritura hipotecaria actual sería el prestamista.
Si alguien hubiese hecho el cálculo incorrecto sobre el capital de 180.000 €, habría obtenido sólo 1.800 €, la diferencia aparece porque el impuesto se calcula sobre la garantía hipotecaria documentada, no únicamente sobre el dinero prestado.
¿Influye que el banco financie el 80 %, 90 % o 100 %?
Influye indirectamente porque cambia el capital del préstamo, pero el porcentaje de financiación no es la fórmula fiscal del AJD.
Dos préstamos de 200.000 € podrían llegar a tener responsabilidades hipotecarias distintas si la configuración de intereses y restantes conceptos garantizados fuera diferente.
Por tanto, no existe una regla:
“Hipoteca al 100 % = AJD del 100 % del precio”.
Hay que leer la responsabilidad hipotecaria concreta.
¿Influye el valor de tasación de la vivienda?
La tasación es esencial para la concesión de la hipoteca y para determinar el porcentaje de financiación, pero no sustituye automáticamente a la responsabilidad hipotecaria como base del AJD del préstamo.
La Ley del ITPAJD regula específicamente la base de los préstamos con garantía atendiendo al importe de la obligación o capital garantizado y demás conceptos cubiertos.
No confundas esta regla con el valor de referencia del Catastro, que tiene especial importancia en impuestos sobre transmisiones de inmuebles como TPO y otros supuestos, pero no es la fórmula ordinaria para calcular la base del AJD de constitución de una hipoteca.
¿Dónde puedo ver cuánto AJD pagó el banco?
La liquidación del impuesto forma parte de la tramitación posterior a la firma de la escritura hipotecaria.
En la documentación de la operación puede existir referencia a:
- base imponible;
- tipo autonómico;
- cuota tributaria;
- modelo de autoliquidación;
- justificante de presentación o pago.
Si necesitas conocerlo por un motivo concreto, puedes solicitar información a la entidad o revisar la documentación de la escritura y de su tramitación.
Errores frecuentes
- “El AJD de mi hipoteca lo pago yo”. No en una hipoteca actual: el sujeto pasivo es el prestamista.
- “Se calcula sobre el dinero que me presta el banco”. No necesariamente: la base es la responsabilidad garantizada, que puede ser mayor.
- “Responsabilidad hipotecaria = préstamo × 1,5”. No existe un multiplicador legal universal.
- “El AJD tiene el mismo porcentaje en toda España”. No, el tipo variable lo determina la comunidad autónoma; existe un tipo estatal supletorio si no se aprueba uno.
- “Si compro vivienda nueva, el banco paga todo el AJD”. El banco paga el AJD de la hipoteca; el AJD de la compraventa puede corresponder al comprador.
- “Una vivienda usada paga TPO y por eso la hipoteca no tiene AJD”. Son negocios diferentes: la escritura hipotecaria tiene su propio tratamiento.
- “Cancelar una hipoteca implica pagar de nuevo el porcentaje de AJD”. La cancelación hipotecaria está exenta de la cuota gradual de AJD.
- “Una hipoteca de 2015 se analiza igual que una de 2026”. No, la regla del prestamista como sujeto pasivo entró en vigor en noviembre de 2018.
Checklist para revisar tu escritura hipotecaria
- ? He localizado el capital del préstamo.
- ? He encontrado la cláusula de responsabilidad hipotecaria.
- ? He identificado intereses ordinarios garantizados.
- ? He identificado intereses de demora garantizados.
- ? He localizado costas y otros conceptos garantizados.
- ? He calculado la responsabilidad hipotecaria total.
- ? He comprobado el tipo de AJD aplicable en la comunidad autónoma.
- ? Sé que el sujeto pasivo actual es el prestamista.
- ? No estoy confundiendo el AJD hipotecario con el AJD de una vivienda nueva.
- ? Si estoy estudiando una hipoteca anterior a noviembre de 2018, no aplico automáticamente la normativa actual.
Conclusión
Para calcular técnicamente el AJD de una hipoteca hay que multiplicar el tipo autonómico por la responsabilidad hipotecaria garantizada, no limitarse al capital que el banco presta.
Pero en 2026 el dato más importante para el comprador es otro: ese AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el prestamista.
Si compras una vivienda nueva, revisa aparte el AJD de la escritura de compraventa, porque ése es un impuesto diferente y puede corresponderte como adquirente, y si una calculadora hipotecaria actual suma el AJD del préstamo dentro de tus gastos personales de constitución de hipoteca, comprueba su fecha: probablemente está utilizando reglas anteriores a noviembre de 2018.
Autora: María Becerra (Abogada)