Guía actualizada a 7 de octubre de 2026.
Cuando solicitas una hipoteca, el banco no se limita a comprobar cuánto ganas, debe analizar si podrás pagar el préstamo durante muchos años y, para hacerlo, te pedirá documentación sobre identidad, empleo, ingresos, patrimonio, ahorro, deudas y la vivienda que quieres comprar.
La documentación exacta cambia según la entidad y tu situación laboral. No existe una lista legal única de papeles obligatorios para todas las hipotecas. La Ley 5/2019 exige que el banco indique de forma clara qué información necesita y que la documentación solicitada sea la necesaria para realizar una evaluación adecuada de la solvencia.
Por eso, un asalariado, un autónomo y un pensionista no presentan exactamente la misma carpeta, y si la hipoteca tiene dos titulares o existe un avalista, el banco analizará también la situación económica de esas personas.
Qué analiza realmente el banco antes de concederte una hipoteca
La Ley 5/2019 obliga a realizar una evaluación profunda de la solvencia antes de conceder un préstamo inmobiliario.
El análisis debe tener en cuenta, entre otros factores:
- situación laboral;
- ingresos actuales;
- ingresos previsibles durante la vida del préstamo;
- activos y patrimonio;
- ahorro disponible;
- gastos fijos;
- préstamos y compromisos financieros ya asumidos;
- y, si una parte importante de la hipoteca seguirá pendiente tras la jubilación, los ingresos previsibles después de la vida laboral.
Además, la ley establece que el banco no debe basar predominantemente su decisión en el valor de la vivienda hipotecada, que una casa valga mucho no sustituye la necesidad de demostrar que puedes pagar las cuotas.
Documentación básica que suele pedir cualquier banco
Aunque cada entidad tiene su propio procedimiento, normalmente tendrás que empezar por:
- DNI o NIE en vigor de todos los solicitantes;
- datos personales y de contacto;
- información sobre estado civil cuando sea relevante para la operación;
- documentación sobre ingresos;
- última declaración de la renta o documentación fiscal equivalente;
- información sobre ahorro y patrimonio;
- datos sobre préstamos y otras obligaciones;
- documentación de la vivienda que quieres comprar;
- tasación hipotecaria.
Si existen dos compradores que van a figurar como prestatarios, ambos tendrán que acreditar su solvencia, lo mismo ocurre normalmente con un fiador o avalista cuya capacidad económica vaya a utilizarse para respaldar la operación.
Documentos si eres trabajador por cuenta ajena
Para una persona asalariada, los bancos suelen solicitar documentos como:
- DNI/NIE;
- dos o tres últimas nóminas, según la entidad;
- contrato de trabajo, especialmente si es reciente o temporal;
- informe de vida laboral actualizado;
- última declaración del IRPF;
- justificación de otros ingresos regulares si existen;
- información sobre patrimonio y ahorro.
Por ejemplo, BBVA informa actualmente de que suele solicitar vida laboral actualizada, declaración del IRPF y justificantes de ingresos como las tres últimas nóminas, caixaBank también señala como documentación habitual las tres últimas nóminas, contrato de trabajo y última declaración anual del IRPF.
Openbank, por su parte, indica que puede solicitar dos últimas nóminas junto con justificantes bancarios de su ingreso y, si has cambiado de trabajo recientemente, documentación adicional.
Esto demuestra por qué no debe publicarse una lista como si fuera obligatoria para todas las entidades: el número exacto de nóminas puede variar.
Si tu contrato de trabajo es temporal
Tener un contrato temporal no impide legalmente obtener una hipoteca, pero el banco tendrá que evaluar con más cuidado la estabilidad y continuidad de tus ingresos.
Puede valorar:
- antigüedad laboral;
- historial de contratos;
- continuidad en el mismo sector;
- vida laboral;
- nivel de ingresos;
- periodos de desempleo;
- capacidad de ahorro;
- existencia de otro titular con ingresos estables.
En estas situaciones puede ser especialmente importante presentar una vida laboral completa y documentación que permita demostrar una trayectoria de ingresos estable, aunque el contrato actual no sea indefinido.
Documentos si eres autónomo
Los trabajadores autónomos suelen necesitar una carpeta más extensa porque una nómina mensual no refleja por sí sola la evolución real de la actividad.
Según las listas publicadas actualmente por entidades como CaixaBank y Openbank, pueden solicitarse:
- DNI/NIE;
- última declaración de IRPF;
- en algunas entidades, declaraciones de IRPF de más de un ejercicio;
- pagos fraccionados de IRPF del año en curso, cuando proceda;
- declaraciones trimestrales de IVA;
- modelo 390 o resumen anual de IVA cuando corresponda;
- modelo 347 de operaciones con terceros cuando proceda;
- resúmenes o declaraciones de retenciones;
- últimos recibos de cotización al RETA / Seguridad Social;
- vida laboral;
- certificado de estar al corriente con la Seguridad Social;
- certificado de estar al corriente de obligaciones tributarias;
- información de la actividad profesional o empresarial.
No todos los autónomos presentan exactamente los mismos modelos fiscales, dependerá de su actividad, régimen tributario y obligaciones concretas.
Qué quiere comprobar el banco en un autónomo
No se trata simplemente de sumar la facturación.
La entidad quiere entender:
- cuánto ingresa realmente la actividad;
- qué beneficio genera;
- si los ingresos son estables o muy estacionales;
- qué gastos soporta;
- si existen deudas fiscales o con la Seguridad Social;
- qué antigüedad tiene el negocio;
- si la actividad depende de muy pocos clientes;
- y cuánto dinero queda disponible para pagar la futura hipoteca.
Por eso un autónomo que factura 100.000 euros no se analiza como si tuviera un sueldo de 100.000 euros: facturación y renta disponible no son lo mismo.
Documentos si eres pensionista
Una persona pensionista también puede solicitar una hipoteca, el banco deberá comprobar la cuantía y estabilidad de sus ingresos y, sobre todo, valorar edad, plazo y capacidad de pago.
Entre la documentación habitual pueden encontrarse:
- DNI/NIE;
- última declaración del IRPF;
- certificado anual de la pensión;
- justificantes de otras rentas periódicas;
- información sobre patrimonio y ahorro;
- documentación de otros préstamos.
Openbank, por ejemplo, indica expresamente que solicita a pensionistas la última declaración del IRPF y certificado anual de la pensión pública, pudiendo añadirse información de rentas vitalicias o planes de pensiones cobrados periódicamente.
Si recibes ingresos por alquiler
Si quieres que el banco tenga en cuenta rentas procedentes de inmuebles alquilados, puede pedirte documentación que demuestre que esos ingresos son reales y relativamente estables.
Entre otros documentos podrían solicitarse:
- contratos de arrendamiento;
- movimientos bancarios que acrediten el cobro;
- declaración del IRPF donde aparecen las rentas;
- información sobre gastos asociados al inmueble;
- préstamos pendientes sobre esas propiedades.
Que cobres 900 euros de alquiler no significa necesariamente que el banco compute los 900 euros íntegros como ingreso disponible, cada entidad utiliza sus propios criterios prudenciales.
Si tienes ingresos variables, comisiones o bonus
Comisiones comerciales, bonus, horas extraordinarias o ingresos extraordinarios pueden ser valorados de forma distinta al salario fijo.
El banco puede pedir un historial de varios meses o ejercicios para comprobar si son:
- recurrentes;
- previsibles;
- o meramente excepcionales.
Cuanto más variable sea el ingreso, más importante suele ser poder demostrar una trayectoria suficiente.
Qué ocurre si cobras parte de tus ingresos fuera de nómina
Para una evaluación responsable, los ingresos deben poder acreditarse y verificarse.
El artículo 12 de la Ley 5/2019 exige que la información utilizada para estudiar la solvencia sea comprobable de forma independiente.
Por tanto, cantidades en efectivo que no aparecen correctamente declaradas o documentadas no deben tratarse como si fueran ingresos demostrables ante el banco.
Documentos si sois dos titulares
Cuando la hipoteca se solicita conjuntamente, el banco estudia la situación de cada prestatario.
Por ejemplo, si una pareja compra conjuntamente y ambos figuran en el préstamo, normalmente cada uno tendrá que aportar:
- identificación;
- documentación laboral;
- ingresos;
- IRPF;
- deudas;
- patrimonio cuando sea relevante.
No basta con que uno de los dos entregue documentación completa si la solvencia conjunta depende de ambos.
Y si necesitas un avalista o fiador
La Ley 5/2019 obliga también a evaluar la solvencia del fiador o garante.
Por eso, si el banco condiciona la operación a incorporar a otra persona como avalista, esa persona puede tener que presentar documentación económica muy similar a la de los prestatarios.
Antes de aceptar un aval, conviene que el garante comprenda que no está aportando simplemente “un papel”: está asumiendo una obligación económica potencial.
El banco consultará tu CIRBE
La Ley 5/2019 obliga al prestamista a consultar el historial crediticio del potencial prestatario mediante la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y también mediante sistemas privados de información crediticia en los términos legalmente previstos.
La CIRBE contiene información sobre:
- préstamos;
- créditos;
- avales;
- garantías;
- riesgos directos e indirectos declarados por las entidades.
La CIRBE no es un registro de morosos. Es una base de datos de riesgos bancarios.
Actualmente, las entidades reciben información agregada de titulares cuyo riesgo acumulado supera los 1.000 euros.
El banco puede consultar tus datos CIRBE cuando solicitas una operación de riesgo, por ejemplo una hipoteca, porque necesita conocer qué obligaciones tienes con otras entidades.
Puedes pedir tu informe CIRBE antes de solicitar la hipoteca
Cualquier persona puede solicitar gratuitamente al Banco de España su propio informe de riesgos.
Hacerlo antes de solicitar una hipoteca puede servir para:
- comprobar qué riesgos aparecen;
- detectar préstamos o límites de crédito que habías olvidado;
- revisar si existe algún dato incorrecto;
- conocer mejor la información financiera que verá el banco.
El informe que recibe el propio titular ofrece información más detallada que la versión agregada utilizada habitualmente por las entidades.
¿Y los registros de morosidad?
La CIRBE no debe confundirse con los sistemas privados de información crediticia.
La Ley 5/2019 establece que, al estudiar una hipoteca, el banco debe consultar la CIRBE y también alguna entidad privada de información crediticia conforme a las reglas de protección de datos.
Una incidencia legítimamente registrada por impago puede afectar de forma importante a la decisión crediticia.
El banco también mira tus cuentas y tus gastos
La solvencia no se mide únicamente por la nómina.
El banco debe valorar los gastos fijos y compromisos ya asumidos, por ello puede necesitar conocer:
- cuotas de préstamos personales;
- financiación de vehículos;
- límites y deuda de tarjetas;
- pensiones de alimentos u otras obligaciones periódicas;
- alquiler actual;
- otras hipotecas;
- avales concedidos;
- gastos familiares relevantes.
Algunas entidades pueden solicitar extractos bancarios o comprobantes adicionales si necesitan verificar ingresos, ahorro o pagos recurrentes.
No existe una ratio de endeudamiento legal única que garantice la aprobación
Es habitual leer reglas como “el banco sólo concede hipoteca si la cuota no supera el 30 %, 35 % o 40 % de tus ingresos”.
Estas cifras pueden utilizarse como referencias comerciales o prudenciales, pero la Ley 5/2019 no establece una única ratio universal que obligue a todos los bancos a aprobar o rechazar una hipoteca.
Cada entidad aplica sus procedimientos internos de riesgo, teniendo en cuenta el conjunto de la situación económica del cliente.
Una familia con unos ingresos, ahorro, gastos y estabilidad determinados puede recibir una decisión diferente de otra familia con la misma nómina pero mayor deuda o menor colchón financiero.
Documentos de la vivienda que vas a comprar
Además de analizarte a ti, el banco tiene que estudiar la vivienda que servirá de garantía.
Entre los documentos que pueden solicitarse se encuentran:
- nota simple actualizada del Registro de la Propiedad;
- contrato de arras o contrato privado de compraventa;
- escritura o título de propiedad del vendedor cuando sea necesario;
- último recibo del IBI;
- certificado de estar al corriente de las cuotas de la comunidad cuando proceda;
- certificado y etiqueta de eficiencia energética;
- referencia e información catastral;
- documentación específica si es vivienda nueva, VPO, inmueble en construcción o existe alguna circunstancia especial.
CaixaBank, por ejemplo, incluye entre la documentación del inmueble escritura de propiedad, último recibo del IBI, certificado de comunidad cuando corresponda y contrato de compraventa o arras.
La nota simple es fundamental
La nota simple permite comprobar, entre otras cosas:
- quién aparece como propietario;
- descripción registral;
- hipotecas;
- embargos;
- otras cargas o limitaciones inscritas.
El banco no quiere hipotecar una vivienda sin saber qué cargas existen previamente y qué rango tendrá su garantía.
La tasación es obligatoria para valorar la garantía hipotecaria
Antes de formalizar el préstamo, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de una tasación adecuada.
La Ley 5/2019 exige que la tasación se realice por una sociedad o servicio de tasación autorizado o profesional homologado e independiente del prestamista o intermediario.
En las hipotecas sometidas a esta ley, el coste de la tasación corresponde normalmente al prestatario.
La tasación hipotecaria caduca a los seis meses
La Orden ECO/805/2003 establece que los informes y certificados de tasación caducan necesariamente a los seis meses desde la fecha de emisión.
Por tanto, una tasación realizada demasiado pronto puede dejar de ser válida antes de que llegues a la escritura.
Si ya tienes una tasación homologada y vigente, consulta si la entidad puede utilizarla antes de encargar otra.
¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio?
La aprobación de solvencia y la valoración del inmueble son dos análisis relacionados pero distintos.
Puedes tener ingresos suficientes y, aun así, necesitar más ahorro si la vivienda se tasa por debajo del precio y el banco limita la financiación tomando como referencia el valor más bajo conforme a su política.
Ejemplo
Precio de compra: 250.000 €.
Tasación: 220.000 €.
Si una entidad financia como máximo el 80 % de la tasación:
220.000 € × 80 % = 176.000 €.
En ese ejemplo necesitarías aportar:
250.000 € ? 176.000 € = 74.000 €
para completar el precio, además de impuestos y gastos.
La política de financiación puede variar entre bancos y programas concretos.
El ahorro también forma parte del estudio
La ley menciona expresamente el ahorro entre los factores que deben evaluarse.
El banco puede querer comprobar que dispones de dinero suficiente para:
- parte del precio no financiada;
- impuestos de compraventa;
- tasación;
- otros gastos;
- mantener un margen financiero después de comprar.
Por eso puede solicitar documentación que permita justificar el origen y disponibilidad de esos fondos.
Si recibes dinero de familiares para la entrada
Si parte del ahorro procede de una donación o préstamo familiar, conviene documentarlo correctamente.
El banco puede pedir información para:
- acreditar el origen de los fondos;
- cumplir sus obligaciones de prevención del blanqueo de capitales;
- determinar si ese dinero es una donación o una deuda que tendrás que devolver.
Además, una donación o préstamo familiar puede tener consecuencias fiscales y debe formalizarse correctamente conforme a la normativa aplicable.
¿Puede el banco pedirte cualquier documento?
No de forma ilimitada.
El artículo 12 de la Ley 5/2019 establece que la entidad debe especificar de forma clara y directa qué información y pruebas necesita, así como el plazo en que debes entregarlas.
La información solicitada debe ser proporcionada y limitada a lo necesario para evaluar adecuadamente tu solvencia, respetando la normativa de protección de datos.
Esto no impide que el banco pida documentación adicional si tu situación es compleja, pero debería existir una relación razonable con el estudio del préstamo.
¿Qué pasa si no entregas los documentos?
La ley obliga al banco a advertirte de que, si no puede evaluar tu solvencia porque no facilitas la información o las comprobaciones necesarias, el préstamo no podrá concederse.
Por tanto, una solicitud incompleta puede quedarse paralizada aunque tus ingresos sean suficientes.
¿Y si ocultas una deuda o falseas información?
No es una buena estrategia.
La entidad consulta fuentes externas como CIRBE y sistemas de información crediticia y puede contrastar los datos aportados.
Además, la Ley 5/2019 diferencia entre una evaluación incorrecta realizada por el banco y el supuesto en el que el prestatario oculta o falsifica conscientemente información.
Entrega información exacta y avisa si tu situación cambia durante el proceso.
Preestudio hipotecario no significa hipoteca aprobada
Un simulador o un primer análisis online puede decirte que, por tus ingresos declarados, la operación parece viable.
Eso no sustituye el estudio completo.
La aprobación final puede depender de:
- verificación documental;
- CIRBE y otras bases de información;
- tasación;
- situación registral de la vivienda;
- origen de fondos;
- cumplimiento de las políticas internas de riesgo;
- condiciones finales de la operación.
No firmes unas arras dando por hecho que una simulación online equivale a una aprobación bancaria.
Qué documentos debe darte el banco después de aprobar el estudio
La documentación no circula únicamente del cliente hacia el banco, cuando la operación avanza, la entidad debe entregarte documentación precontractual obligatoria.
Entre ella destaca la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), con las condiciones personalizadas de la hipoteca, y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
La Ley 5/2019 exige que esa documentación se entregue con una antelación mínima de 10 días naturales antes de que el prestatario quede vinculado por el contrato u oferta en los términos previstos.
Después debes acudir al notario elegido por ti para recibir asesoramiento previo y firmar el acta de transparencia antes de la escritura hipotecaria.
Qué revisar en la FEIN
Cuando recibas la FEIN, comprueba que coincide con lo negociado:
- capital;
- plazo;
- tipo de interés;
- TAE;
- cuota;
- índice y diferencial si es variable;
- duración del tramo fijo si es mixta;
- comisiones;
- productos vinculados o combinados;
- condiciones de las bonificaciones;
- amortización anticipada;
- consecuencias del impago.
No firmes pensando que “ya se corregirá en notaría”, la FEIN es precisamente el documento que debes estudiar antes.
Cómo preparar la carpeta para pedir una hipoteca
Una forma práctica es dividirla en cinco bloques:
1, identidad
- DNI/NIE.
- Documentación personal adicional si la pide la entidad.
2, ingresos
- Nóminas, pensión o documentación de autónomo.
- IRPF.
- Vida laboral.
- Justificantes de otros ingresos.
3, deudas y patrimonio
- Información de préstamos.
- Ahorros.
- Otros inmuebles.
- Justificantes del origen de los fondos cuando sea necesario.
4, vivienda
- Arras o contrato privado.
- Nota simple.
- IBI.
- Comunidad.
- Certificado energético.
- Documentación adicional del inmueble.
5, tasación
- Informe y certificado de tasación homologada.
Checklist para asalariado
- ? DNI/NIE vigente.
- ? Últimas nóminas solicitadas por la entidad.
- ? Contrato de trabajo.
- ? Vida laboral actualizada.
- ? Última declaración de IRPF.
- ? Justificantes de otros ingresos.
- ? Información de ahorro y patrimonio.
- ? Documentación de préstamos actuales.
- ? Documentación de la vivienda.
- ? Tasación.
Checklist para autónomo
- ? DNI/NIE.
- ? IRPF del último ejercicio y, si se solicita, ejercicios anteriores.
- ? Declaraciones trimestrales de IRPF.
- ? Declaraciones de IVA cuando proceda.
- ? Modelo 390 cuando corresponda.
- ? Modelo 347 cuando corresponda.
- ? Recibos de autónomos / Seguridad Social.
- ? Certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social si los pide el banco.
- ? Vida laboral.
- ? Información sobre la actividad.
- ? Ahorro y deudas.
- ? Documentación de la vivienda.
- ? Tasación.
Errores frecuentes al preparar los documentos
- “Con las nóminas basta”. No, el banco debe analizar deudas, ahorro, gastos y vivienda.
- “La CIRBE es una lista de morosos”. No, es una central de riesgos.
- “Si tengo una casa que vale mucho, me concederán la hipoteca”. La ley impide basar predominantemente la solvencia en el valor de la garantía.
- “Todos los bancos piden exactamente tres nóminas”. No, la documentación concreta varía.
- “Si soy autónomo, basta con enseñar la facturación”. El banco necesita entender beneficio, obligaciones fiscales y estabilidad real de ingresos.
- “Una preaprobación online significa que ya tengo la hipoteca”. No, falta el estudio documental y del inmueble.
- “La tasación vale indefinidamente”. No, caduca a los seis meses.
- “Puedo ocultar un préstamo pequeño”. El banco consulta CIRBE y otras fuentes.
- “Existe una ratio legal del 35 % que obliga al banco a aprobar”. No existe un porcentaje universal de aprobación fijado por la Ley 5/2019.
Qué puedes hacer antes de ir al banco
- Descarga tu vida laboral actualizada.
- Ten preparada tu última declaración de la renta.
- Reúne justificantes de ingresos.
- Solicita tu informe CIRBE para comprobar tus riesgos.
- Calcula cuánto debes todavía de préstamos y tarjetas.
- Ordena la documentación de tus ahorros.
- Pide una nota simple de la vivienda cuando la operación esté avanzada.
- No encargues la tasación demasiado pronto si existe riesgo de superar los seis meses de vigencia.
- Guarda las arras y documentación de compraventa.
- Compara más de una entidad antes de aceptar la FEIN definitiva.
Conclusión
Para concederte una hipoteca, el banco necesita demostrar que ha realizado un análisis serio de tu capacidad de pago, por eso te pedirá mucho más que una nómina.
Un asalariado suele acreditar ingresos con nóminas, contrato, vida laboral e IRPF; un autónomo deberá añadir documentación fiscal y de Seguridad Social; un pensionista acreditará su pensión y demás rentas, además, el banco revisará CIRBE, otras deudas, ahorro, gastos y la vivienda que servirá de garantía.
La documentación exacta cambia entre entidades, porque no existe una lista universal obligatoria, la Ley 5/2019 sí exige que el banco te indique qué información necesita, que sea proporcionada para evaluar la solvencia y que no conceda el préstamo si no puede comprobar razonablemente que podrás cumplir las obligaciones.
Preparar la documentación con antelación no garantiza la aprobación, pero evita retrasos y te permite detectar antes problemas de deuda, tasación o situación registral que podrían hacer fracasar la compra después de haber firmado unas arras.
Autora: María Becerra (Abogada)