Guía actualizada a 7 de octubre de 2026.
El contrato de arras es un acuerdo privado que suele firmarse antes de la escritura de compraventa de una vivienda, normalmente el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y ambas partes fijan las condiciones esenciales de la futura operación: precio, plazo para firmar, cargas, financiación y consecuencias si alguno se echa atrás.
No es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda, pero si las firmas, el contrato es vinculante, éste es el punto más importante: no debes tratar las arras como una simple reserva informal.
Además, no todas las arras producen el efecto popular de “si el comprador se arrepiente pierde la señal y si se arrepiente el vendedor devuelve el doble”, ese efecto corresponde a las arras penitenciales cuando realmente se han pactado con esa función.
Qué tipos de arras existen
En la práctica jurídica se distinguen principalmente tres funciones:
| Tipo de arras | Para qué sirven | Qué ocurre si alguien no quiere continuar |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman que la compraventa se ha celebrado y anticipan parte del precio. | No conceden por sí mismas un derecho libre a desistir, puede exigirse cumplimiento o resolución e indemnización según el contrato y la ley. |
| Penitenciales | Permiten desligarse de la compraventa pagando la consecuencia pactada. | Comprador: pierde las arras, vendedor: devuelve el doble. |
| Penales | Refuerzan el cumplimiento mediante una penalización. | La pena se aplica conforme al pacto; pagarla no permite necesariamente desligarse del contrato salvo que ese derecho se haya pactado expresamente. |
Arras penitenciales: las del artículo 1454 del Código Civil
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando las arras tienen carácter penitencial, el contrato puede dejarse sin efecto:
- si desiste el comprador, pierde las arras;
- si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Ejemplo:
Precio de la vivienda: 200.000 €.
Arras penitenciales entregadas: 20.000 €.
- Si el comprador decide libremente no comprar, puede perder 20.000 €.
- Si el vendedor decide libremente no vender, deberá devolver 40.000 €.
La entrega de 20.000 € no convierte automáticamente el contrato en penitencial, lo decisivo es cómo esté redactado y qué hayan pactado realmente las partes.
No basta con llamar al documento “contrato de arras”
El nombre del documento no resuelve por sí solo sus efectos.
El Consejo General del Notariado explica que las arras más comunes son las confirmatorias y que las penitenciales deben pactarse como tales, la jurisprudencia también ha tratado el desistimiento penitencial como una facultad que debe resultar de forma suficientemente clara del acuerdo.
Por eso, si la intención es que ambas partes puedan echarse atrás aplicando el artículo 1454, conviene que el contrato indique expresamente:
- que las cantidades se entregan como arras penitenciales;
- que se pactan al amparo del artículo 1454 del Código Civil;
- que el comprador podrá desistir perdiéndolas;
- y que el vendedor podrá desistir devolviéndolas duplicadas.
Una redacción ambigua puede terminar convirtiendo una operación aparentemente sencilla en un litigio sobre si existía o no derecho a desistir.
Arras confirmatorias: no puedes marcharte simplemente perdiendo la señal
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y una prueba de que el contrato está perfeccionado.
Si una de las partes incumple, la otra puede acudir a los remedios generales del Código Civil, el artículo 1124 permite, en las obligaciones recíprocas, optar entre:
- exigir el cumplimiento del contrato;
- o pedir su resolución;
- con indemnización de daños e intereses cuando corresponda.
Por tanto, en unas arras confirmatorias el comprador no debe pensar:
“Si finalmente no me interesa, pierdo la señal y ya está.”
Eso puede no ser cierto, el vendedor podría reclamar el cumplimiento o los daños derivados del incumplimiento según el contrato y las circunstancias.
Arras penales: sirven para sancionar el incumplimiento
Las denominadas arras penales funcionan de forma próxima a una cláusula penal: las partes pactan de antemano una consecuencia económica si se produce determinado incumplimiento.
El artículo 1152 del Código Civil establece que, salvo pacto distinto, la pena sustituye la indemnización de daños y perjuicios y los intereses.
Pero el artículo 1153 añade una regla muy importante: el deudor no puede liberarse de cumplir simplemente pagando la pena salvo que se le haya reservado expresamente ese derecho.
Por tanto, unas arras penales tampoco deben confundirse con las penitenciales, en las penitenciales existe un auténtico derecho de desistimiento; en las penales, la cantidad pactada puede ser la consecuencia de un incumplimiento que no autoriza necesariamente a desligarse voluntariamente del contrato.
¿Cuánto dinero se entrega como arras?
El Código Civil no fija un porcentaje obligatorio general.
En el mercado inmobiliario es frecuente utilizar cantidades cercanas al 10 % del precio, pero no existe una regla nacional que obligue a entregar exactamente un 10 %.
Las partes pueden pactar otra cantidad dentro de los límites generales de los contratos.
Ejemplo
Vivienda: 300.000 €.
Podrían pactarse, por ejemplo:
- 10.000 €;
- 15.000 €;
- 30.000 €;
- u otra cifra acordada.
Cuanto mayor sea la cantidad, mayor puede ser la consecuencia económica si las arras son penitenciales y una de las partes decide desistir.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
Depende del tipo de arras y del motivo.
Si son penitenciales
El comprador puede desistir y perder la cantidad entregada.
Si son confirmatorias
No tiene automáticamente derecho a abandonar la compraventa pagando con la señal, puede producirse un incumplimiento contractual y el vendedor podría ejercitar los derechos que le correspondan.
Si son penales
Se aplicará la penalización pactada, pero habrá que leer si el contrato permite que esa pena funcione también como precio del desistimiento o si el vendedor conserva el derecho a exigir el cumplimiento.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
Arras penitenciales
Debe devolver al comprador el doble de las arras.
Si recibió 12.000 €, la devolución sería:
12.000 € × 2 = 24.000 €.
Arras confirmatorias
El comprador puede tener derecho a exigir el cumplimiento de la compraventa o su resolución con la correspondiente reclamación de daños, según el artículo 1124 del Código Civil y el contenido del contrato.
Arras penales
Se aplicarán las consecuencias pactadas en la cláusula penal, sin convertir automáticamente la penalización en un derecho libre del vendedor a desistir.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Ésta es una de las situaciones más peligrosas para un comprador que firma arras antes de tener financiación confirmada.
En el régimen general del Código Civil, la denegación de la hipoteca no produce automáticamente la devolución de las arras.
Si firmas unas arras penitenciales sin ninguna protección relativa a financiación y después el banco rechaza tu préstamo, el vendedor puede sostener que eres tú quien desiste y que, por tanto, pierdes la señal.
La forma práctica de reducir ese riesgo es que el contrato incluya una condición relativa a la obtención de financiación.
Debe quedar claro, entre otras cosas:
- qué importe mínimo de financiación necesitas;
- qué plazo tienes para obtenerla;
- cómo se acredita una denegación bancaria;
- si basta una sola entidad o deben consultarse varias;
- qué ocurre con las arras si la financiación se deniega;
- y qué sucede si el rechazo se debe a información falsa o falta de diligencia del comprador.
No existe una frase universal que sirva para todos los casos, la condición debe adaptarse a la operación.
Ejemplo: arras condicionadas a hipoteca
Imagina:
- precio: 250.000 €;
- arras: 25.000 €;
- el comprador necesita una hipoteca mínima de 200.000 €.
Si el contrato se limita a decir que el comprador entrega 25.000 € como arras penitenciales y no menciona financiación, una denegación hipotecaria puede dejar al comprador expuesto a perder esa cantidad.
En cambio, si el contrato establece claramente que la operación queda condicionada a obtener una financiación mínima determinada antes de una fecha concreta y regula la devolución de las cantidades en caso de denegación acreditada, el resultado puede ser muy diferente.
Cataluña tiene una regla especial sobre financiación
En Cataluña existe una protección legal específica que conviene conocer.
El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña establece que, si el contrato de compraventa prevé que todo o parte del precio se financiará mediante una entidad de crédito, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario, si acredita documentalmente dentro del plazo pactado que la entidad designada ha denegado la financiación o la subrogación hipotecaria.
La regla no se aplica cuando la denegación derive de la negligencia del comprador.
En ese supuesto, el desistimiento obliga al vendedor a devolver el precio entregado y, cuando proceda, las arras penitenciales.
Esto supone una diferencia importante respecto del régimen civil común y es una razón más para no utilizar un modelo de arras descargado de Internet sin comprobar qué legislación civil resulta aplicable al inmueble y a la compraventa.
En Cataluña las arras se presumen confirmatorias
El artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña lo establece expresamente:
- la cantidad entregada por el comprador se entiende hecha como arras confirmatorias y a cuenta del precio;
- las arras penitenciales deben pactarse expresamente;
- si el comprador desiste de unas penitenciales, las pierde;
- si desiste el vendedor, las devuelve dobladas.
Además, en determinadas compraventas inmobiliarias las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la regulación catalana.
¿Qué pasa si aparece una carga que no conocías?
La respuesta depende de lo que se haya pactado.
Por eso el contrato de arras debería indicar si la vivienda se transmitirá:
- libre de hipotecas;
- libre de embargos;
- al corriente de comunidad;
- al corriente de IBI;
- sin arrendatarios u ocupantes;
- y en qué situación registral y posesoria debe encontrarse el día de la escritura.
Si el vendedor no puede cumplir las condiciones esenciales que asumió, puede no tratarse de un simple “arrepentimiento del comprador”, sino de un incumplimiento del vendedor.
La consecuencia concreta dependerá del contrato, del tipo de arras y de la entidad del incumplimiento.
¿Y si la vivienda tiene menos metros de los anunciados?
Antes de firmar arras es aconsejable contrastar:
- Registro de la Propiedad;
- Catastro;
- escritura anterior;
- superficie construida y útil anunciada;
- posibles ampliaciones no inscritas;
- situación urbanística cuando exista alguna duda.
Una diferencia relevante descubierta después puede generar conflictos sobre cumplimiento, error, falta de conformidad o resolución, no conviene firmar primero y “mirar los papeles después”.
Qué debería aparecer en unas arras bien preparadas
No existe un modelo obligatorio único, pero un contrato serio debería identificar al menos:
- nombre, DNI/NIE y datos de comprador y vendedor;
- capacidad y representación de quien firma;
- identificación exacta de la vivienda;
- referencia registral y, cuando proceda, catastral;
- precio total;
- cantidad entregada como arras;
- tipo de arras y efectos;
- forma de pago;
- fecha límite para otorgar escritura pública;
- qué parte elige notario cuando proceda;
- situación de cargas;
- hipoteca pendiente del vendedor y forma de cancelarla;
- situación de comunidad de propietarios;
- IBI y posibles deudas;
- existencia de arrendatarios u ocupantes;
- mobiliario o elementos incluidos;
- reparto de gastos cuando se pacte;
- condición de financiación si el comprador necesita hipoteca;
- consecuencias de los incumplimientos;
- forma y domicilio para realizar notificaciones.
Quién debe firmar las arras por la parte vendedora
Antes de entregar dinero hay que comprobar que quien firma puede vender realmente la vivienda.
El Notariado recomienda verificar quién firma por la parte vendedora, en una vivienda con varios propietarios deben intervenir quienes sean necesarios para disponer del inmueble; si firma un representante, debe tener poder suficiente.
Una nota simple registral actualizada es una de las comprobaciones básicas antes de comprometer una cantidad elevada.
¿Se pueden firmar arras con una inmobiliaria?
Una agencia puede intervenir en la operación, preparar documentación o recibir cantidades cuando tenga facultades para ello, pero eso no elimina la necesidad de saber:
- en nombre de quién actúa;
- quién recibe jurídicamente el dinero;
- si el vendedor ha aceptado las condiciones;
- qué ocurre si el propietario finalmente no firma;
- y cuál es el destino de la cantidad entregada.
Evita transferir una cantidad importante a una cuenta sin que el documento identifique claramente qué concepto estás pagando, quién lo recibe y qué ocurre si la compraventa no llega a formalizarse.
¿Las arras tienen que ser ante notario?
No. El contrato de arras puede formalizarse como documento privado y sigue siendo vinculante.
El propio Consejo General del Notariado explica que no es obligatorio firmar arras y que, cuando se firman, constituyen un contrato válido.
Precisamente por la importancia económica de la operación, puedes consultar a un notario antes de firmar y entregar el dinero, no sólo el día de la compraventa definitiva.
¿Se descuentan las arras del precio final?
Normalmente sí cuando se han entregado a cuenta del precio.
Ejemplo
Precio total: 220.000 €.
Arras entregadas: 20.000 €.
En la escritura quedarían por satisfacer, simplificando y sin considerar otros pagos:
220.000 € ? 20.000 € = 200.000 €.
El contrato debe indicar claramente que la cantidad entregada se imputa al precio en caso de consumarse la compraventa.
¿Qué plazo se suele poner para firmar la escritura?
No existe un plazo legal general de arras aplicable a todas las operaciones.
Las partes fijan la fecha límite según sus necesidades:
- obtención de hipoteca;
- cancelación de cargas del vendedor;
- mudanza;
- herencias pendientes;
- documentación administrativa;
- venta previa de otra vivienda.
Lo importante es que el plazo sea realista y preciso, también conviene regular si puede prorrogarse y cómo debe documentarse la prórroga.
¿Qué ocurre si simplemente vence el plazo?
No siempre significa automáticamente que las arras se pierdan o que el vendedor deba devolver el doble.
Habrá que determinar:
- quién estaba obligado a actuar;
- si alguna parte había sido requerida para firmar;
- si el plazo era esencial;
- si hubo una prórroga expresa o tácita;
- qué tipo de arras se pactó;
- y qué consecuencias establecía el propio contrato.
Cuando se acerca el vencimiento y existe un problema, es preferible documentarlo por escrito antes de dejar transcurrir la fecha sin hacer nada.
Antes de firmar, revisa la vivienda y no sólo el precio
El Notariado aconseja no firmar ni entregar cantidades sin comprobar cuestiones esenciales como:
- quién es el propietario;
- hipotecas y embargos;
- deudas de comunidad;
- derramas aprobadas;
- situación de suministros;
- reparto de gastos;
- documentación urbanística cuando resulte relevante.
Un contrato de arras bien hecho no sirve únicamente para fijar una penalización: sirve para describir exactamente qué vivienda se comprará y en qué condiciones deberá entregarse.
Errores frecuentes
- “Todo contrato de arras permite desistir perdiendo la señal”. No, ese efecto corresponde a las penitenciales cuando se han pactado con claridad.
- “Si el vendedor incumple siempre devuelve el doble”. La regla del doble es propia de las arras penitenciales; en otros tipos pueden existir acciones diferentes.
- “Las arras siempre son el 10 %”. No existe un porcentaje general obligatorio.
- “Si el banco no me concede la hipoteca me devuelven el dinero”. No necesariamente fuera de supuestos o pactos específicos.
- “Firmar una reserva con una inmobiliaria no me obliga”. Depende de lo que hayas firmado; un documento puede contener auténticas obligaciones contractuales aunque se titule “reserva”.
- “Primero firmo y después pido la nota simple”. Es preferible comprobar titularidad y cargas antes de entregar una cantidad importante.
- “Si vence el plazo automáticamente se resuelve todo”. Depende del contrato, del incumplimiento y de cómo se haya configurado el plazo.
Checklist antes de entregar las arras
- ? He comprobado quién es el propietario registral.
- ? Sé si existen hipotecas, embargos u otras cargas.
- ? He comprobado deudas de comunidad y posibles derramas.
- ? Sé exactamente qué tipo de arras estoy firmando.
- ? El contrato explica qué ocurre si desiste el comprador.
- ? El contrato explica qué ocurre si desiste o incumple el vendedor.
- ? Si necesito hipoteca, existe una cláusula clara sobre financiación.
- ? Conozco la fecha límite de escritura.
- ? Está previsto qué ocurre si la fecha tiene que prorrogarse.
- ? La cantidad entregada y la cuenta de destino están identificadas.
- ? La vivienda está descrita correctamente.
- ? Sé qué mobiliario o anexos se incluyen.
- ? Sé cómo se entregará la vivienda respecto a cargas y ocupantes.
- ? No he firmado pensando que “unas arras siempre funcionan igual”.
Conclusión
Un contrato de arras puede parecer un documento previo sencillo, pero en realidad puede comprometer una cantidad muy elevada y fijar las consecuencias jurídicas de que la compra no llegue a escritura.
Si quieres poder echarte atrás perdiendo la señal —o que el vendedor pueda hacerlo devolviendo el doble—, deben haberse pactado realmente arras penitenciales, si son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden incluir exigencia de cumplimiento, resolución y reclamaciones adicionales.
Y si necesitas financiación, no firmes dando por supuesto que una denegación hipotecaria te protege. Fuera de los supuestos especiales previstos por la legislación aplicable, conviene regular expresamente qué ocurre si el banco no concede el préstamo. Una cláusula clara antes de entregar el dinero puede evitar perder miles de euros después.
Autora: María Becerra (Abogada)